第九十三章 前景思考
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西子湾顺利开盘，喻示着秦然地产帝国的第一根顶梁柱稳稳地立了起来，不再是以前舢板乱搭建的破船，而是初步裹上了钢板外壳的轮船。
国庆假期，秦然哪都没去，一个人呆在宿舍里静静思考，接下来的战略该如何实施。地产行业黄金年代即将开启，凭借已经站稳脚跟的江南地产，秦然终于有了大展拳脚的机会。
第一个问题，要不要马上开始踏入商业地产？
住宅市场已经开始焕发新chun，但商业地产却依旧不愠不火，除了几个大城市的写字楼和单体百货大厦过得去外，国内商业地产还找不到合适的发展道路。秦然在心里对自己的商业地产公司已经有了规划，那就是兴建大型的shoppingmall，即超级购物广场。名称他也已经确定——江南广场！要把江南广场打造成购物、娱乐、消费、休闲中心，成为一座城市的商业地标。到时江南广场要覆盖国内一线、二线城市，遍布全国主要城市。但从1998年下半年来看，国内人群的消费能力还有限，口袋里钱不多，打造商业中心地标有些朝前。
而且作为第一个商业项目，秦然希望能够一炮打响，成为国内其他城市争先模仿的对象。但现在，还找不到一块合适的地方来建造江南广场，而且造了出来可能市民消费能力没跟上，也容易失败。还是再等等吧，他在心里对自己说道，2000年时应该可以小试身手。
第二个问题，何时进入沪东市？
沪东市作为国内第一大都市，那里的市民住宅消费能力极强，在秦然看来就是一大块肥肉，够自己啃上十几年。要是目前杀进去，开发的土地怎么拿到手？沪东市还没有开始土地拍卖制度，现在开发商拿地都主要是协议出让。作为一家外来户，江南地产在当地zhèngfu没有过得去的关系，此时进入沪东市会有不小的阻力。看来还是得等待，一是等沪东市出台土地拍卖办法，堂堂正正拿地开发；二是先把江浙省内的三个城市基础打好，凑集足够资金再杀过去。
现在江州起了好头，估计到明年年后，沪东市应该会开始进行第一块土地拍卖。不过为了以防万一，秦然还是决定国庆后找人到沪东市看看其他当地公司手头上有无合适的地块转让。要是价格可以接受，那秦然就马上买下正式进军沪东市这个重镇。
第三个问题，要不要准备在国内买壳上市？
1998年开始，国内许多上市公司经营困难，尤其是一些夕阳产业如纺织、零售、农业加工等公司陷入困境，面临连年亏损。国内股票市场每年上市名额有限，都会优先照顾国字头企业，江南地产想几年内申请ipo几乎不可能。要是可以买到合适的壳，就可以实现曲线上市的目的。买壳上市就是指非上市公司通过购买某家上市公司一定比例的股权来取得上市地位，之后注入自己有关业务及资产，实现间接上市。不过从98年开始，许多有实力的公司都想到了这招，一个干净的壳资源已经从7000万炒到了1.2亿。问题在于，你花钱收购这个公司的股权，有很大失败的几率，可能最后还是无法实现融资目的。到时前期投入的巨额资金不但成了流水，还有可能背上沉重的包袱。
不过一旦买壳上市成功，对秦然的诱惑力还是很大的。可以配股融资，利用股民的钱来拿地发展，不用付任何利息，就算亏了也不会被追究责任。想了想，国内的股民真是可怜，股市完全被上市公司当作取款机了。
看来买壳上市也得提上议事日程，要寻找专门的人才负责，而且还要下手够快，不然以后成本会翻番还不一定有好的壳资源。寻找集团的cfo的工作也迫在眉睫，需要他专门负责上市的事宜。这样的人才需要到国际性大投行来寻找。
第四个问题，要不要成立旅游公司？
秦然预想中的旅游公司，不但只是旅行社，还会有酒店业务。迪加金龟岛已经在开发，既然已打定主意要以中国人为主要客源，那么成立自己的旅游社就迫在眉睫。不单在国内需要和其他旅行社合作寻找客源，还要在迪加建立基地接待远道而来的中国游客。到时商业地产的江南广场，肯定会包含有酒店，将来酒店业务准备全部划入旅游公司。既然是地产帝国，那么今后大行其道的连锁快捷酒店，秦然当然会插上一脚。在国内每一个县市，都能见到江南集团的酒店标志，是秦然的理想之一。
这样的话，成立旅游公司也是明年需要办妥的事情。不出意外的话，明年夏天金龟岛就可以正式对外营业了。
想通了上述四大战略问题，秦然又将面对战术性难题。
江州接下来发展的重点是哪里？作为江南地产的老巢，江州下一步运作也很关键。秦然已经在心里确定了目标之一，就是b2地块的西子湾三期要在元旦时公开发售。当然发售时肯定不是现房，不过楼盘主体应该已经完工。三期2328套商品房，均价4000元/平，将会给公司带来丰厚的利润。目标之二就是准备开发a1地块，打造国内最顶尖的豪宅。一是回笼资金，二是进一步提升江南地产的地位。a1地块国庆后就要招标设计方案，然后元旦左右就要动工，因为面积不大，1999年五一假期时就可以全部竣工亮相向全世界推荐。
至于汶州、宁博的首个楼盘，因为开工时间差不多，秦然决定把它们定在1999年农历新年期间开盘。过年时，外出经商从政的人都回家团聚，又有假期是一个很合适的开盘时间。江州作为首府，对省内的汶州、宁博具有辐射影响力，西子湾一期的成功已经树立了江南地产的良好形象，过年时开盘热卖秦然估计问题不大。汶州接下来将会开始25万平的大型小区开发，这将会是分公司经理陈浩在明年的工作重点。
让秦然比较担心的是宁博旧城改造拆迁问题，江南地产已经打了1000万款项到当地zhèngfu，由他们负责前期拆迁工作。但据当地员工传来的消息，进展十分缓慢，许多原住民都不愿意搬迁，要求原地安置。现在对旧城改造的设计方案还没有出来，所以对居民的安置方案也迟迟不能定下，国庆后秦然要抽出精力来解决这方面的问题。因为按照计划，宁博的第二个项目就是32万平的旧城改造。
此外，还有就是要继续储备土地的问题，虽然江南地产在三个城市都有项目动工，但储备量明显不足，仅够一年的开发量。所以还要继续准备资金拿地，滚动循环发展，在当地深耕细作下去。
明确了战略战术的问题，又到秦然的幸福时刻，既然西子湾二期已经售罄，那么他开始盘点一下二期项目的收益情况。
成本方面，土地款花了2.78亿，设计费3600万，前期投入8300万，这里一共是3.97亿。然后进入施工售卖阶段，主体施工费6.3亿，景观施工费8800万，公司运营和营销费用3500万，融资利息费用9000万，这里又是8.43亿。两大项合计加一起成本达到了12.4亿元。
收入方面，内销时卖出2546套挣了11.5亿，正式开盘当天剩下的1489套又卖了7.38亿，加上4200个车位估算收入的1亿，再算上没有发售的1.8万平商业地产面积作价0.9亿，整体收入达到了20.78亿。
扣除预提的税费2.5亿，西子湾二期江南地产挣了约5.88亿，利润率达到了28%，是一期的两倍收益。原因主要在于一是提前低价拿到了土地，二是容积率变大能提供更多的房源，三是快速复制资金压力小还赶上好时机开盘即售罄。
果然有了第一桶金，再赚取第二桶的时候就方便多了。资本为王，高投入高收益，秦然的西子湾项目实在堪称地产界国内一流的cāo盘典范。
对照丰厚的收益，就不难理解秦然对属下的大方。高薪和高福利，只占到秦然高额收益的一小部分。待遇留人、感情留人、发展留人，是他一向以来对人才的策略。他记得很清楚，在上一时空就有一位房地产大老板是因为某个项目帮公司挣了好几亿，结果年薪却不足20万，想争取高薪不得最后怒辞下海创出了一大片天地。
在秦然的战略中，集团公司要进入各方面相关领域，单靠他一个人肯定是不行的。所以他需要的是专业化的团队帮忙打理，找到合适的人才并配给其相应的待遇，秦然相信这样做的话凝聚人心、汇集人才便不在话下。
既然华人李首富能给到属下上亿的年薪，创造出“打工皇帝”，那么秦然相信自己也会有这样的胸襟，打造出内地的“打工皇帝”！;
西子湾顺利开盘，喻示着秦然地产帝国的第一根顶梁柱稳稳地立了起来，不再是以前舢板乱搭建的破船，而是初步裹上了钢板外壳的轮船。
国庆假期，秦然哪都没去，一个人呆在宿舍里静静思考，接下来的战略该如何实施。地产行业黄金年代即将开启，凭借已经站稳脚跟的江南地产，秦然终于有了大展拳脚的机会。
第一个问题，要不要马上开始踏入商业地产？
住宅市场已经开始焕发新chun，但商业地产却依旧不愠不火，除了几个大城市的写字楼和单体百货大厦过得去外，国内商业地产还找不到合适的发展道路。秦然在心里对自己的商业地产公司已经有了规划，那就是兴建大型的shoppingmall，即超级购物广场。名称他也已经确定——江南广场！要把江南广场打造成购物、娱乐、消费、休闲中心，成为一座城市的商业地标。到时江南广场要覆盖国内一线、二线城市，遍布全国主要城市。但从1998年下半年来看，国内人群的消费能力还有限，口袋里钱不多，打造商业中心地标有些朝前。
而且作为第一个商业项目，秦然希望能够一炮打响，成为国内其他城市争先模仿的对象。但现在，还找不到一块合适的地方来建造江南广场，而且造了出来可能市民消费能力没跟上，也容易失败。还是再等等吧，他在心里对自己说道，2000年时应该可以小试身手。
第二个问题，何时进入沪东市？
沪东市作为国内第一大都市，那里的市民住宅消费能力极强，在秦然看来就是一大块肥肉，够自己啃上十几年。要是目前杀进去，开发的土地怎么拿到手？沪东市还没有开始土地拍卖制度，现在开发商拿地都主要是协议出让。作为一家外来户，江南地产在当地zhèngfu没有过得去的关系，此时进入沪东市会有不小的阻力。看来还是得等待，一是等沪东市出台土地拍卖办法，堂堂正正拿地开发；二是先把江浙省内的三个城市基础打好，凑集足够资金再杀过去。
现在江州起了好头，估计到明年年后，沪东市应该会开始进行第一块土地拍卖。不过为了以防万一，秦然还是决定国庆后找人到沪东市看看其他当地公司手头上有无合适的地块转让。要是价格可以接受，那秦然就马上买下正式进军沪东市这个重镇。
第三个问题，要不要准备在国内买壳上市？
1998年开始，国内许多上市公司经营困难，尤其是一些夕阳产业如纺织、零售、农业加工等公司陷入困境，面临连年亏损。国内股票市场每年上市名额有限，都会优先照顾国字头企业，江南地产想几年内申请ipo几乎不可能。要是可以买到合适的壳，就可以实现曲线上市的目的。买壳上市就是指非上市公司通过购买某家上市公司一定比例的股权来取得上市地位，之后注入自己有关业务及资产，实现间接上市。不过从98年开始，许多有实力的公司都想到了这招，一个干净的壳资源已经从7000万炒到了1.2亿。问题在于，你花钱收购这个公司的股权，有很大失败的几率，可能最后还是无法实现融资目的。到时前期投入的巨额资金不但成了流水，还有可能背上沉重的包袱。
不过一旦买壳上市成功，对秦然的诱惑力还是很大的。可以配股融资，利用股民的钱来拿地发展，不用付任何利息，就算亏了也不会被追究责任。想了想，国内的股民真是可怜，股市完全被上市公司当作取款机了。
看来买壳上市也得提上议事日程，要寻找专门的人才负责，而且还要下手够快，不然以后成本会翻番还不一定有好的壳资源。寻找集团的cfo的工作也迫在眉睫，需要他专门负责上市的事宜。这样的人才需要到国际性大投行来寻找。
第四个问题，要不要成立旅游公司？
秦然预想中的旅游公司，不但只是旅行社，还会有酒店业务。迪加金龟岛已经在开发，既然已打定主意要以中国人为主要客源，那么成立自己的旅游社就迫在眉睫。不单在国内需要和其他旅行社合作寻找客源，还要在迪加建立基地接待远道而来的中国游客。到时商业地产的江南广场，肯定会包含有酒店，将来酒店业务准备全部划入旅游公司。既然是地产帝国，那么今后大行其道的连锁快捷酒店，秦然当然会插上一脚。在国内每一个县市，都能见到江南集团的酒店标志，是秦然的理想之一。
这样的话，成立旅游公司也是明年需要办妥的事情。不出意外的话，明年夏天金龟岛就可以正式对外营业了。
想通了上述四大战略问题，秦然又将面对战术性难题。
江州接下来发展的重点是哪里？作为江南地产的老巢，江州下一步运作也很关键。秦然已经在心里确定了目标之一，就是b2地块的西子湾三期要在元旦时公开发售。当然发售时肯定不是现房，不过楼盘主体应该已经完工。三期2328套商品房，均价4000元/平，将会给公司带来丰厚的利润。目标之二就是准备开发a1地块，打造国内最顶尖的豪宅。一是回笼资金，二是进一步提升江南地产的地位。a1地块国庆后就要招标设计方案，然后元旦左右就要动工，因为面积不大，1999年五一假期时就可以全部竣工亮相向全世界推荐。
至于汶州、宁博的首个楼盘，因为开工时间差不多，秦然决定把它们定在1999年农历新年期间开盘。过年时，外出经商从政的人都回家团聚，又有假期是一个很合适的开盘时间。江州作为首府，对省内的汶州、宁博具有辐射影响力，西子湾一期的成功已经树立了江南地产的良好形象，过年时开盘热卖秦然估计问题不大。汶州接下来将会开始25万平的大型小区开发，这将会是分公司经理陈浩在明年的工作重点。
让秦然比较担心的是宁博旧城改造拆迁问题，江南地产已经打了1000万款项到当地zhèngfu，由他们负责前期拆迁工作。但据当地员工传来的消息，进展十分缓慢，许多原住民都不愿意搬迁，要求原地安置。现在对旧城改造的设计方案还没有出来，所以对居民的安置方案也迟迟不能定下，国庆后秦然要抽出精力来解决这方面的问题。因为按照计划，宁博的第二个项目就是32万平的旧城改造。
此外，还有就是要继续储备土地的问题，虽然江南地产在三个城市都有项目动工，但储备量明显不足，仅够一年的开发量。所以还要继续准备资金拿地，滚动循环发展，在当地深耕细作下去。
明确了战略战术的问题，又到秦然的幸福时刻，既然西子湾二期已经售罄，那么他开始盘点一下二期项目的收益情况。
成本方面，土地款花了2.78亿，设计费3600万，前期投入8300万，这里一共是3.97亿。然后进入施工售卖阶段，主体施工费6.3亿，景观施工费8800万，公司运营和营销费用3500万，融资利息费用9000万，这里又是8.43亿。两大项合计加一起成本达到了12.4亿元。
收入方面，内销时卖出2546套挣了11.5亿，正式开盘当天剩下的1489套又卖了7.38亿，加上4200个车位估算收入的1亿，再算上没有发售的1.8万平商业地产面积作价0.9亿，整体收入达到了20.78亿。
扣除预提的税费2.5亿，西子湾二期江南地产挣了约5.88亿，利润率达到了28%，是一期的两倍收益。原因主要在于一是提前低价拿到了土地，二是容积率变大能提供更多的房源，三是快速复制资金压力小还赶上好时机开盘即售罄。
果然有了第一桶金，再赚取第二桶的时候就方便多了。资本为王，高投入高收益，秦然的西子湾项目实在堪称地产界国内一流的cāo盘典范。
对照丰厚的收益，就不难理解秦然对属下的大方。高薪和高福利，只占到秦然高额收益的一小部分。待遇留人、感情留人、发展留人，是他一向以来对人才的策略。他记得很清楚，在上一时空就有一位房地产大老板是因为某个项目帮公司挣了好几亿，结果年薪却不足20万，想争取高薪不得最后怒辞下海创出了一大片天地。
在秦然的战略中，集团公司要进入各方面相关领域，单靠他一个人肯定是不行的。所以他需要的是专业化的团队帮忙打理，找到合适的人才并配给其相应的待遇，秦然相信这样做的话凝聚人心、汇集人才便不在话下。
既然华人李首富能给到属下上亿的年薪，创造出“打工皇帝”，那么秦然相信自己也会有这样的胸襟，打造出内地的“打工皇帝”！;