第0456章 房价秘密
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这又是基金经理“结伙”赴贵阳炒房的故事。
接通胡英杰的电话时，他的语气轻快嘹亮，显得朝气蓬勃，每一口都是春天的味道与希望。因为，他三个月来的调研总算尘埃落定，下一个目标就是贵阳。
胡英杰，炒家，2015年“股灾”之前。
他是一名有十年从业经验的基金经理。
自股灾“败光”之后，他的主营业务从炒股变更为炒楼。
在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后，他开始寻觅下一个猎物。
他对记者说道：
“相对于琢磨不透的股市，楼市风险更小，利润更高，更易于把握。”
胡英杰似乎已经打通股市和楼市的任督二脉。
“最核心的是运用杠杆原理，以小博大，借助银行贷款把投资放大。股市的杠杆太低，买多少股票，你就要投多少钱，贵阳的样子，我现在投个30万块钱，可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了，这个时候的收益率一下就放大4倍。”
胡英杰不是一个人在战斗。
和他一起“不务正业”的小伙伴还有五个，每个人身上都有三五千万现金。
但是，他们对银行贷款一直情有独钟。
即使手上有足够的资金，也不会一次性付清。
首付款比例越低，杠杆效应就越大，自有资金的回报率就越高。
“炒楼和炒股差不多，找准有题材、有概念的楼盘，联合坐庄吃下市面上的流通盘，而且要吃小户型，这样成本低，收益率高。”
胡英杰是2015年10月份正式“下海”的。
他庆幸自己走入了“一片新天地”。
统计数据显示，从2015年6月15日开始，之后的181个交易日，A股市场共发生了17次千股跌停，占比接近10％。
也就是说，几乎每10个交易日股民就要经历一次“股灾”。
正当股民们对着A股走势长吁短叹，哀其不幸怒其不争时，楼市已连创新高。
“在此做一个简单的假设，如果有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子，该房产现在市值约900万元，收益高达690万元。如果此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市，到如今能保本已算万幸。”
胡英杰表示。
那么， 胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢？
“这些年我一直在关注贵阳花果园小区，该小区被誉为中国第一神盘，是亚洲最大楼盘，占地1830万平方米，计划入住人口50万人。”
从今年1月初开始，胡英杰在花果园租下一套房。
白天他有时到市内各个中介门面串门，有时在家做功课，对比贵阳与全国其他省会城市的房价差距，并试图寻找原因。
但是，晚上9点过后。
胡英杰和他的伙伴们都要雷打不动地做一件事：
一栋栋楼排查入住率，他们所采取的方式也简单，在楼底下挨家挨户数电灯，并认真做好笔记。
经过三个月的调研，胡英杰基本摸透了。
花果园的入住率已经达到80％。
这个“神盘”的入住率是炒家评判贵阳是否值得一炒的主要指标。
“你知道吗，贵阳竟然还没有地铁房的概念。”
胡英杰说，按照他过去两年在深圳积累的经验，两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。
而从纵向时间上来看，贵阳近年的房价基本在6000块钱左右横盘，从横向与其他省会城市的房价对比来看，贵阳与他们还差一截。
胡英杰对记者说道：
“4月中下旬住建部要公布全国70个主要城市的一季度房价走势，贵阳肯定又垫底，这块洼地一定会吸引游资进来。贵阳市内交通比较拥堵，也是国内比较有名的赌城，地铁房概念肯定能火。”
“下一步，我们的计划是在地铁交汇处，选择流通盘较小的小区，一把吃掉所有的小户型。”
“这样成本低，容易转手，也容易抬起价格。”
经过他们的一番炒作之后，房价暴涨，当然都是当地老百姓买单。
他们也卷走了当地的数亿资金，满载而归了。
还有一个故事是，G县的卖地“生意”。
G县地处“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”的江西东部，县城面积不过10平方公里，人均月收入2000块钱上下，属于靠山吃山的内陆小县城。
当地青壮年多在闽粤两地务工。
只有春节时，各地车牌会“云集”县城，之后又冷冷清清。
2011年，苏省“土豪”徐波来到此地经营设厂，县城一条街道可以从头望到尾，晚上9点过后就一片漆黑。
这一年，县财政收入5亿元。
徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款，到此后不久，G县领导与其渐渐熟络起来，2011年下半年的一天，县领导找到徐波。
跟他商议“干出一番事业”。
“县领导跟我说，我们这里的住宅用地每亩大约70万元，你回江苏帮忙找几位开发商过来，下一宗土地招拍挂的时候，必须帮我举牌到250万元以上，超出150万元的部分，县财政会择机返还给你们。楼盘开发后，县里会配合你们把房价炒上去。”
一世经商的徐波当机立断，这是一个“双赢”的项目。
他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。
徐波回忆说：
“那块地拍卖那天，起拍价是70万元，从早上8点开始，我们6个人坐在最后排。”
“江西本地开发商每次两千、三千地加价，一路拍到10点钟，我们都快睡着了，才刚刚报到95万元。眼看着离目标价还很远，我们第一次举牌，报出150万的价码，当时所有人的目光都投向我们这边。”
“就这样又拍了半小时后，价格还在160万元附近徘徊。”
“眼看着快11点了，我们加快进度，第二次举牌报价230万元，就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩。”
这块地后来被规划成G县第一个人车分离地高端住宅项目。
2014年开盘价是5500块钱，在当地是“登峰造极”的高价。
徐波解释了其中的奥秘：
开盘之前，就有浙江游资团队找上门来，答应可以一次性买下三分之一房产，前提是给予内部优惠，每平米降到4200块钱，但对外必须宣称每平米售价6000块钱。
“这是个双赢的交易。”
“开发一个项目所需的资金极其庞大。”
“近些年楼市调控日趋升温，房地产项目融资愈发困难，严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资，全靠开发商自己解决资金难题，所以财务成本相当沉重，项目开发完成后，如果销售过慢导致资金回笼不了。”
“资金链断裂，就会形成财务危机，更严重就是破产。”
徐波告诉记者，这时候有游资炒房团找上门。
就当是薄利多销，解决燃眉之急，先把各种借贷还上，剩下的就可以和当地中介及游资配合，捂盘惜售，统一提价，一唱一和把房价抬起来。
如果能再做通当地知名小学的工作，设个分校。
那就是暴利的“学区房”项目。
在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后，G县又如法炮制出了两个“地王”。
这三块地拍出去后。
G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱，财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元。
其中土地出让金大概占到4亿元。
“2016年我们的财政收入是13亿元，其中预算内收入约6亿元，其余的大部分是土地出让金。”
G县财政局负责人4月1日告诉记者。
由于实体经济不景气，当地的工业园基本处于停业状态，鲜有企业开机生产，财政收支压力很大，土地出让也是不得已。
土地财政不仅解了G县的财政压力。
也带富了县城周围的居民，依靠土地征迁补偿款，他们在一夜之间暴富，原先静悄悄的县城，现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象，KTV、酒吧几乎夜夜爆满。
当地多位企业老板告诉记者：
“如今新开的酒店，房间基本都配了一台麻将桌，这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多，看了实在痛心。”
从回忆中赵卫东很清楚，后世的炒房团之所以能够把房价炒起来，关键也是地方政府，财政收入少，很多事业无法进行，所以希望通过地价的提升，为政府争取到更多的资金。
解决对基础设施建设的资金不足的问题。
因为想要地价高，房价也就不能不高，而且高房价又进一步支撑高地价，因此双方一拍即合。
可是很多领导并没有注意到。
这种行为是严重的短视行为，严重的透支了国家的未来发展潜力，当无数的资金沉甸在房地产中后，就将严重的制约了实体经济的发展。
我们的国家本来就不富裕。
如果消费者把所有的财力，都投入到房产上。
在其他方面的消费就会大幅下降，消费的大幅下降，也就对实体经济产生巨大的影响。
而且这个房价并不是实际价值，而是大量的泡沫成分在内。
可以说，无数的百姓用无数的血汗钱，换来的只是价值很低的房产，这样极度收刮老百姓的钱财，带来的后果将是非常严重的，国家经济将为此倒退十年以上，甚至更长时间。
…………
这又是基金经理“结伙”赴贵阳炒房的故事。
接通胡英杰的电话时，他的语气轻快嘹亮，显得朝气蓬勃，每一口都是春天的味道与希望。因为，他三个月来的调研总算尘埃落定，下一个目标就是贵阳。
胡英杰，炒家，2015年“股灾”之前。
他是一名有十年从业经验的基金经理。
自股灾“败光”之后，他的主营业务从炒股变更为炒楼。
在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后，他开始寻觅下一个猎物。
他对记者说道：
“相对于琢磨不透的股市，楼市风险更小，利润更高，更易于把握。”
胡英杰似乎已经打通股市和楼市的任督二脉。
“最核心的是运用杠杆原理，以小博大，借助银行贷款把投资放大。股市的杠杆太低，买多少股票，你就要投多少钱，贵阳的样子，我现在投个30万块钱，可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了，这个时候的收益率一下就放大4倍。”
胡英杰不是一个人在战斗。
和他一起“不务正业”的小伙伴还有五个，每个人身上都有三五千万现金。
但是，他们对银行贷款一直情有独钟。
即使手上有足够的资金，也不会一次性付清。
首付款比例越低，杠杆效应就越大，自有资金的回报率就越高。
“炒楼和炒股差不多，找准有题材、有概念的楼盘，联合坐庄吃下市面上的流通盘，而且要吃小户型，这样成本低，收益率高。”
胡英杰是2015年10月份正式“下海”的。
他庆幸自己走入了“一片新天地”。
统计数据显示，从2015年6月15日开始，之后的181个交易日，A股市场共发生了17次千股跌停，占比接近10％。
也就是说，几乎每10个交易日股民就要经历一次“股灾”。
正当股民们对着A股走势长吁短叹，哀其不幸怒其不争时，楼市已连创新高。
“在此做一个简单的假设，如果有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子，该房产现在市值约900万元，收益高达690万元。如果此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市，到如今能保本已算万幸。”
胡英杰表示。
那么， 胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢？
“这些年我一直在关注贵阳花果园小区，该小区被誉为中国第一神盘，是亚洲最大楼盘，占地1830万平方米，计划入住人口50万人。”
从今年1月初开始，胡英杰在花果园租下一套房。
白天他有时到市内各个中介门面串门，有时在家做功课，对比贵阳与全国其他省会城市的房价差距，并试图寻找原因。
但是，晚上9点过后。
胡英杰和他的伙伴们都要雷打不动地做一件事：
一栋栋楼排查入住率，他们所采取的方式也简单，在楼底下挨家挨户数电灯，并认真做好笔记。
经过三个月的调研，胡英杰基本摸透了。
花果园的入住率已经达到80％。
这个“神盘”的入住率是炒家评判贵阳是否值得一炒的主要指标。
“你知道吗，贵阳竟然还没有地铁房的概念。”
胡英杰说，按照他过去两年在深圳积累的经验，两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。
而从纵向时间上来看，贵阳近年的房价基本在6000块钱左右横盘，从横向与其他省会城市的房价对比来看，贵阳与他们还差一截。
胡英杰对记者说道：
“4月中下旬住建部要公布全国70个主要城市的一季度房价走势，贵阳肯定又垫底，这块洼地一定会吸引游资进来。贵阳市内交通比较拥堵，也是国内比较有名的赌城，地铁房概念肯定能火。”
“下一步，我们的计划是在地铁交汇处，选择流通盘较小的小区，一把吃掉所有的小户型。”
“这样成本低，容易转手，也容易抬起价格。”
经过他们的一番炒作之后，房价暴涨，当然都是当地老百姓买单。
他们也卷走了当地的数亿资金，满载而归了。
还有一个故事是，G县的卖地“生意”。
G县地处“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”的江西东部，县城面积不过10平方公里，人均月收入2000块钱上下，属于靠山吃山的内陆小县城。
当地青壮年多在闽粤两地务工。
只有春节时，各地车牌会“云集”县城，之后又冷冷清清。
2011年，苏省“土豪”徐波来到此地经营设厂，县城一条街道可以从头望到尾，晚上9点过后就一片漆黑。
这一年，县财政收入5亿元。
徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款，到此后不久，G县领导与其渐渐熟络起来，2011年下半年的一天，县领导找到徐波。
跟他商议“干出一番事业”。
“县领导跟我说，我们这里的住宅用地每亩大约70万元，你回江苏帮忙找几位开发商过来，下一宗土地招拍挂的时候，必须帮我举牌到250万元以上，超出150万元的部分，县财政会择机返还给你们。楼盘开发后，县里会配合你们把房价炒上去。”
一世经商的徐波当机立断，这是一个“双赢”的项目。
他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。
徐波回忆说：
“那块地拍卖那天，起拍价是70万元，从早上8点开始，我们6个人坐在最后排。”
“江西本地开发商每次两千、三千地加价，一路拍到10点钟，我们都快睡着了，才刚刚报到95万元。眼看着离目标价还很远，我们第一次举牌，报出150万的价码，当时所有人的目光都投向我们这边。”
“就这样又拍了半小时后，价格还在160万元附近徘徊。”
“眼看着快11点了，我们加快进度，第二次举牌报价230万元，就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩。”
这块地后来被规划成G县第一个人车分离地高端住宅项目。
2014年开盘价是5500块钱，在当地是“登峰造极”的高价。
徐波解释了其中的奥秘：
开盘之前，就有浙江游资团队找上门来，答应可以一次性买下三分之一房产，前提是给予内部优惠，每平米降到4200块钱，但对外必须宣称每平米售价6000块钱。
“这是个双赢的交易。”
“开发一个项目所需的资金极其庞大。”
“近些年楼市调控日趋升温，房地产项目融资愈发困难，严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资，全靠开发商自己解决资金难题，所以财务成本相当沉重，项目开发完成后，如果销售过慢导致资金回笼不了。”
“资金链断裂，就会形成财务危机，更严重就是破产。”
徐波告诉记者，这时候有游资炒房团找上门。
就当是薄利多销，解决燃眉之急，先把各种借贷还上，剩下的就可以和当地中介及游资配合，捂盘惜售，统一提价，一唱一和把房价抬起来。
如果能再做通当地知名小学的工作，设个分校。
那就是暴利的“学区房”项目。
在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后，G县又如法炮制出了两个“地王”。
这三块地拍出去后。
G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱，财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元。
其中土地出让金大概占到4亿元。
“2016年我们的财政收入是13亿元，其中预算内收入约6亿元，其余的大部分是土地出让金。”
G县财政局负责人4月1日告诉记者。
由于实体经济不景气，当地的工业园基本处于停业状态，鲜有企业开机生产，财政收支压力很大，土地出让也是不得已。
土地财政不仅解了G县的财政压力。
也带富了县城周围的居民，依靠土地征迁补偿款，他们在一夜之间暴富，原先静悄悄的县城，现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象，KTV、酒吧几乎夜夜爆满。
当地多位企业老板告诉记者：
“如今新开的酒店，房间基本都配了一台麻将桌，这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多，看了实在痛心。”
从回忆中赵卫东很清楚，后世的炒房团之所以能够把房价炒起来，关键也是地方政府，财政收入少，很多事业无法进行，所以希望通过地价的提升，为政府争取到更多的资金。
解决对基础设施建设的资金不足的问题。
因为想要地价高，房价也就不能不高，而且高房价又进一步支撑高地价，因此双方一拍即合。
可是很多领导并没有注意到。
这种行为是严重的短视行为，严重的透支了国家的未来发展潜力，当无数的资金沉甸在房地产中后，就将严重的制约了实体经济的发展。
我们的国家本来就不富裕。
如果消费者把所有的财力，都投入到房产上。
在其他方面的消费就会大幅下降，消费的大幅下降，也就对实体经济产生巨大的影响。
而且这个房价并不是实际价值，而是大量的泡沫成分在内。
可以说，无数的百姓用无数的血汗钱，换来的只是价值很低的房产，这样极度收刮老百姓的钱财，带来的后果将是非常严重的，国家经济将为此倒退十年以上，甚至更长时间。
…………